Όταν πρόκειται για την αγορά ενός ακινήτου, ένα από τα πιο σημαντικά πράγματα που πρέπει να κατανοήσεις είναι η έννοια της ιδιοκτησίας. Μπορεί να φαίνεται απλή έννοια, αλλά στην πραγματικότητα, υπάρχουν διάφορες μορφές ιδιοκτησίας ακινήτων, η καθεμία με το δικό της μοναδικό σύνολο πλεονεκτημάτων και μειονεκτημάτων.
Σε αυτό το άρθρο, θα καλύψουμε όλα όσα πρέπει να γνωρίζεις για την επικαρπία και ποια η διαφορά από την ψιλή κυριότητα.
Τι είναι η επικαρπία;
Σύμφωνα με το άρθρο 1142 του Αστικού Κώδικα, «η προσωπική δουλειά της επικαρπίας συνίσταται στο εμπράγματο δικαίωμα του επικαρπωτή να χρησιμοποιεί και να καρπώνεται ξένο πράγμα, διατηρώντας όμως ακέραιη την ουσία του».
Με απλά λόγια, αυτός ο όρος αναφέρεται στο δικαίωμα κάποιου να απολαμβάνει τα οφέλη (καρπούς) μιας ιδιοκτησίας που ανήκει σε κάποιον άλλο. Για παράδειγμα, αν κάποιος δώσει σε έναν φίλο του το δικαίωμα να καλλιεργεί τη γη του και να κρατά τις καλλιέργειες, ο φίλος έχει την επικαρπία της γης.
Πριν υπάρξει η επικαρπία, η κυριότητα ενός ακινήτου είναι πλήρης. Η πλήρης κυριότητα αποτελεί το ισχυρότερο δικαίωμα πάνω σε περιουσιακά στοιχεία. Σου δίνει δηλαδή το δικαίωμα να έχεις και την πλήρη εξουσία, αλλά και να κάνεις χρήση αυτής.
Τι είναι η ψιλή κυριότητα;
Η ψιλή κυριότητα αναφέρεται στο δικαίωμα ενός ατόμου να έχει στη κατοχή του μία ιδιοκτησία. Ο κάτοχος ακινήτου με ψιλή κυριότητα όμως, δεν έχει το δικαίωμα να εκμεταλλευτεί αυτή την ιδιοκτησία.
Αυτό συμβαίνει συχνά, για παράδειγμα, όταν κάποιος ενοικιάζει ένα διαμέρισμα. Ο ενοικιαστής έχει τη ψιλή κυριότητα του διαμερίσματος, επειδή μπορεί να το ελέγχει, αλλά ο ιδιοκτήτης του ακινήτου (ο εκμισθωτής) είναι ο επικαρπωτής.
Η ψιλή κυριότητα δημιουργείται όταν από την πλήρη κυριότητα αφαιρεθεί το δικαίωμα της επικαρπίας, δηλαδή το δικαίωμα της χρήσης και κάρπωσης της περιουσίας. Τότε η κυριότητα παύει να είναι πλήρης και ονομάζεται ψιλή. Κατά την ψιλή κυριότητα ναι μεν μπορείς να κρατήσεις την ιδιοκτησία του ακινήτου, αλλά δε μπορείς να το εκμεταλλευτείς (π.χ. για ενοικίαση ακινήτου).
Επικαρπία – Ψιλή κυριότητα: Ποια είναι η διαφορά τους;
Η επικαρπία και η ψιλή κυριότητα είναι δύο διαφορετικές νομικές έννοιες που αφορούν τη χρήση και τον έλεγχο της ιδιοκτησίας. Η κύρια διαφορά μεταξύ των δύο είναι ότι:
- η επικαρπία συνεπάγεται το δικαίωμα να απολαμβάνεις τα οφέλη μιας ιδιοκτησίας, ενώ
- η ψιλή κυριότητα αφορά τη χρήση και τον έλεγχο της ιδιοκτησίας.
Πώς συνιστάται η επικαρπία;
Η επικαρπία συνιστάται μέσω διαφόρων συμβάσεων:
- Συμβόλαιο: Ο ιδιοκτήτης μιας ιδιοκτησίας μπορεί να υπογράψει ένα συμβόλαιο που μεταβιβάζει την επικαρπία σε κάποιον άλλο. Για παράδειγμα, ένας ιδιοκτήτης αγρού μπορεί να υπογράψει ένα συμβόλαιο που παραχωρεί σε έναν αγρότη το δικαίωμα να καλλιεργεί τη γη και να κρατά τις καλλιέργειες.
- Διαθήκη: Η επικαρπία μπορεί να μεταβιβαστεί μέσω μιας διαθήκης (επικαρπία μετά θάνατον), όπου ο διαθέτης παραχωρεί την επικαρπία μιας ιδιοκτησίας σε έναν κληρονόμο.
- Δωρεά: Η επικαρπία μπορεί επίσης να μεταβιβαστεί μέσω μιας δωρεάς, όπου ο δωρητής παραχωρεί την επικαρπία μιας ιδιοκτησίας σε κάποιον άλλο χωρίς αντάλλαγμα.
Σημειώνεται ότι η μεταβίβαση της επικαρπίας πρέπει να γίνει σύμφωνα με τους νόμους που διέπουν τις μεταβιβάσεις ιδιοκτησίας και τα συμβόλαια, και σε ορισμένες περιπτώσεις μπορεί να απαιτείται η επικύρωση από ένα δικαστήριο.
Τα είδη της επικαρπίας
Διαδοχική επικαρπία
Είναι η επικαρπία που μεταβιβάζεται από τον ένα στον άλλο με εντολή εκείνου που κάνει τη μεταβίβαση ή με διαθήκη σε περίπτωση που αποβιώσει αυτός που είχε την επικαρπία. Ο δικαιούχος υπόκειται σε φόρο κατά τον χρόνο που η επικαρπία περιέρχεται σε αυτόν.
Επικαρπία ορισμένου χρόνου
Είναι η μεταβίβαση της επικαρπίας για ορισμένο χρόνο σε φυσικό ή νομικό πρόσωπο. Στην περίπτωση αυτή η αξία της επικαρπίας είναι ένα ποσοστό της αξίας της πλήρους κυριότητος. Η αξία της επικαρπίας ορισμένου χρόνου δεν μπορεί να είναι ανώτερη από τα 8/10 (ή τα 16/20) της αξίας της πλήρους κυριότητος.
Επικαρπία αορίστου χρόνου
Η επικαρπία αορίστου χρόνου, ή αλλιώς ισόβια επικαρπία, μεταβιβάζεται με χαριστική πράξη, δηλαδή με δωρεά ή γονική παροχή. Μεταβιβάζεται όμως και σε περίπτωση θανάτου του επικαρπωτή.
Διαδοχική ισόβιος επικαρπία
Η επικαρπία αυτή συνιστάται αδιαίρετα για πολλά πρόσωπα και εξαρτάται από τη ζωή τους. Στη διαδοχική επικαρπία κάθε δικαιούχος υπόκειται σε φόρο κατά το χρόνο που η επικαρπία περιέρχεται σε αυτόν. Το ποσοστό για την ανεύρεση της αξίας της επικαρπίας ορίζεται κάθε φορά ανάλογα με την ηλικία του επικαρπωτή. Όταν αποβιώσει κάποιος από τους επικαρπωτές τότε το ποσοστό που θα μεταβιβασθεί, καθορίζεται με την ηλικία του μεγαλύτερου από τους επικαρπωτές.
📍 Απευθύνσου σε έναν συμβολαιογράφο ώστε να ακούσει τα σχέδιά σου, να σε συμβουλεύσει κατάλληλα, καθώς και να σου δείξει τι ορίζει ο Νόμος ώστε να σε κατευθύνει προς την πιο συμφέρουσα απόφαση.
Επικαρπία: Ποιος πληρώνει ΕΝΦΙΑ;
Σύμφωνα με τον Νόμο Υπ’ Αριθμόν 4223, εάν συστάθηκε επικαρπία, ο συνολικός ΕΝ.Φ.Ι.Α. που βαρύνει το ακίνητο επιμερίζεται μεταξύ του ψιλού κυρίου και του επικαρπωτή ως εξής:
1. Αν ο επικαρπωτής είναι φυσικό πρόσωπο, ο φόρος που αναλογεί στο δικαίωμα αυτό ορίζεται ως ποσοστό του φόρου που αναλογεί στην πλήρη κυριότητα του ακινήτου, ανάλογα με την ηλικία του επικαρπωτή ως εξής:
- Στα 8/10, αν ο επικαρπωτής δεν έχει υπερβεί το 20ό έτος της ηλικίας του.
- Στα 7/10, αν ο επικαρπωτής έχει υπερβεί το 20ό έτος της ηλικίας του.
- Στα 6/10, αν ο επικαρπωτής έχει υπερβεί το 30ό έτος της ηλικίας του.
- Στα 5/10, αν ο επικαρπωτής έχει υπερβεί το 40ό έτος της ηλικίας του.
- Στα 4/10, αν ο επικαρπωτής έχει υπερβεί το 50ό έτος της ηλικίας του.
- Στα 3/10, αν ο επικαρπωτής έχει υπερβεί το 60ό έτος της ηλικίας του.
- Στα 2/10, αν ο επικαρπωτής έχει υπερβεί το 70ό έτος της ηλικίας του.
- Στο 1/10, αν ο επικαρπωτής έχει υπερβεί το 80ό έτος της ηλικίας του.
2. Αν ο επικαρπωτής δεν είναι φυσικό πρόσωπο, ο φόρος που αναλογεί στο δικαίωμα αυτό ορίζεται στα 8/10 του φόρου που αναλογεί στην πλήρη κυριότητα.
3.Ο φόρος που αναλογεί στη ψιλή κυριότητα προκύπτει αν, από το φόρο που αναλογεί στην πλήρη κυριότητα αφαιρεθεί ο φόρος που αναλογεί στην επικαρπία.
Ένα ακίνητο, είτε με επικαρπία είτε με πλήρη κυριότητα, είναι σημαντικό να μένει προστατευμένο από εξωτερικούς και εσωτερικούς κινδύνους (π.χ. πυρκαγιά, κλοπή κ.λπ.).
Γι’ αυτό κάνε σήμερα τη δική σου σύγκριση ασφαλειών στο insurancemarket, και βρες την ασφάλεια κατοικίας που θα καλύψει περισσότερο τις ανάγκες σου!
📍Διάβασε επίσης: Έκπτωση ΕΝΦΙΑ: Μείωση 10% για όσους ασφαλίσουν την κατοικία τους
Loading...
